Lei da Locação (Lei 8.245/91): Regras,Prazos e Aplicação Prática para o Advogado

O que é a Lei da Locação e a que ela se aplica

A Lei 8.245/91 regula as locações de imóveis urbanos, disciplinando direitos e deveres de locadores e locatários. Ela estabelece regras claras sobre o contrato, garantias, prazos e hipóteses de despejo, além de prever procedimentos específicos para cobrança e retomada do imóvel.

Essa lei não se aplica a todas as locações, mas apenas àquelas voltadas a fins residenciais, comerciais ou de temporada, conforme o artigo 1º.

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Ficam fora do alcance da norma as locações rurais, que seguem o Decreto 59.566/1966, e as de imóveis públicos, que obedecem a regras administrativas próprias.

O advogado precisa compreender o escopo exato da aplicação da Lei 8.245/91, pois a natureza da locação define os direitos disponíveis, os prazos processuais e as possibilidades de despejo.

Por consequência, a correta identificação do tipo contratual evita nulidades e orienta medidas estratégicas.

Além disso, a lei dialoga com o Código Civil nos arts. 421 a 425, que reforça os princípios da autonomia da vontade e da função social do contrato.

Essa integração permite cláusulas personalizadas, desde que não contrariem as normas protetivas da relação locatícia.

Portanto, a Lei 8.245/91 funciona como um marco legal essencial para o direito imobiliário, e sua correta aplicação garante segurança jurídica, previsibilidade e equilíbrio contratual para ambas as partes.

Lei da Locação (Lei 8.245/91): Regras,Prazos e Aplicação Prática para o Advogado

Escopo das locações urbanas e procedimentos

A lei abrange tanto contratos escritos quanto verbais, desde que envolvam imóveis urbanos e tenham caráter oneroso.

O contrato verbal tem validade jurídica, mas gera maior insegurança probatória, pois a comprovação das condições depende de testemunhas e documentos indiretos.

Em contrapartida, o contrato escrito possibilita estipular prazo, valor do aluguel, encargos e garantias, facilitando a execução e eventual ação de despejo.

O advogado deve avaliar o tipo de locação, o uso do imóvel e a finalidade econômica do contrato. Essas informações definem o regime jurídico aplicável e influenciam diretamente nas medidas judiciais cabíveis.

Tipos de locação e o que muda em cada uma

A Lei da Locação reconhece três tipos principais de locação: residencial, não residencial e por temporada, cada uma com regras específicas sobre prazos, garantias e renovação.

Locação residencial

A locação residencial destina-se à moradia habitual do locatário. Normalmente, o contrato tem um prazo mínimo de 30 meses, conforme o art. 46 da Lei 8.245/91.

Da locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Se o prazo for inferior, a lei presume prorrogação automática por tempo indeterminado, garantindo ao locatário estabilidade relativa, salvo pedido de retomada em hipóteses legais, de acordo com o art. 47.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Durante a vigência, o locador não pode reaver o imóvel, exceto em situações expressamente previstas, como inadimplemento, infração contratual ou necessidade de uso próprio.

Locação não residencial

A locação não residencial, também chamada de comercial, envolve imóveis destinados a atividades empresariais. Ela segue os artigos 51 a 57 da Lei 8.245/91:

Da locação não residencial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub – rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Esse direito protege o fundo de comércio e garante continuidade à atividade empresarial, condição essencial para a manutenção de empregos e receitas.

O advogado deve analisar o histórico da locação e o cumprimento das obrigações contratuais, pois a ausência de prova documental adequada pode impedir a renovatória.

Locação por temporada

A locação por temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, geralmente para lazer, estudo ou trabalho. O contrato não pode exceder 90 dias, ainda que o pagamento seja antecipado.

Esse modelo requer formalização escrita e declaração expressa do prazo e finalidade, sob pena de caracterizar locação residencial comum.

Além disso, o locador pode exigir o pagamento antecipado de todo o valor, o que reduz o risco de inadimplência, conforme o art. 48 e 49 da Lei 8.245/91.

Das locação para temporada

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Assim, o advogado deve orientar clientes a distinguir claramente o propósito da locação, pois a classificação incorreta altera prazos, garantias e direitos processuais.

Contrato de locação: cláusulas essenciais e erros comuns

O contrato de locação funciona como o principal instrumento de prevenção de litígios. Ele deve conter cláusulas claras, equilibradas e compatíveis com o tipo de locação.

O advogado precisa garantir que o contrato defina com precisão:

• O prazo de vigência e a data de início;
• O valor do aluguel e os encargos acessórios, como condomínio, IPTU e consumo individualizado;
• As garantias locatícias, conforme o art. 37 da Lei 8.245/91;
• As condições de reajuste e multas;
• O estado de conservação e a responsabilidade por reparos.

Ademais, a vistoria inicial detalhada e assinada por ambas as partes protege o locador contra alegações infundadas de danos e resguarda o locatário contra cobranças indevidas.

Encargos, reajuste, vistoria e multa

O contrato deve definir expressamente a forma de reajuste, observando o índice previsto em lei ou aceito pelas partes, como o IGP-M ou o IPCA.

A ausência de cláusula de reajuste pode gerar disputas sobre valores e periodicidade de correção.

A multa por rescisão antecipada precisa ser proporcional ao tempo restante do contrato, conforme o art. 4º da Lei 8.245/91. Essa proporcionalidade evita abusos e facilita acordos extrajudiciais.

Art. 4^o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.      (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Documentos mínimos e cautelas

O advogado deve exigir comprovação de titularidade do imóvel, certidões negativas de ônus reais e documentos pessoais atualizados das partes.

Esses cuidados impedem a celebração de contratos com proprietários não legítimos e reforçam a segurança do negócio jurídico.

Em contrapartida, a ausência de documentação adequada pode comprometer a execução judicial e dificultar a recuperação do imóvel em caso de inadimplência.

Por consequência, um contrato bem redigido e juridicamente coerente reduz riscos, assegura previsibilidade e facilita a aplicação da Lei da Locação de forma estratégica e eficiente.

Garantias locatícias (art. 37): qual escolher e impactos

A Lei 8.245/91 autoriza o uso de garantias locatícias para reduzir o risco de inadimplência e assegurar o cumprimento das obrigações do locatário.

O artigo 37 enumera as opções possíveis:

Das garantias locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

O locador deve escolher apenas uma modalidade por contrato, pois a cumulação de garantias configura irregularidade. Essa limitação protege o locatário contra abusos e evita duplicidade de obrigações.

Tabela comparativa das garantias

Lei da Locação (Lei 8.245/91): Regras,Prazos e Aplicação Prática para o Advogado

Inadimplemento: purga da mora e prazos críticos

O inadimplemento contratual representa uma das causas mais recorrentes de litígio na locação. A Lei 8.245/91, em seu artigo 62, II, permite ao locatário evitar o despejo mediante a purga da mora, isto é, o pagamento integral da dívida acrescida de encargos e custas dentro do prazo legal.

Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

(…)

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

(…)

O advogado que representa o locador deve controlar rigorosamente o início da contagem, pois a demora na petição de despejo ou na citação pode comprometer a efetividade do procedimento.

Por consequência, é fundamental analisar a planilha de débitos, identificar encargos e verificar se o locatário já usou o benefício nos dois anos anteriores.

Contagem e armadilhas do prazo

A contagem começa no primeiro dia útil após a juntada do mandado de citação aos autos, e suspende-se apenas em hipóteses expressas de lei.

O descuido com a contagem pode causar perda de prazo e frustração da liminar de despejo.

Em contrapartida, o advogado do locatário pode negociar acordo extrajudicial ou propor parcelamento, desde que o locador aceite expressamente.

Esse caminho preserva o vínculo contratual e reduz custos processuais, desde que o acordo seja formalizado por termo nos autos.

Quando o locatário não purga a mora, o locador retoma o imóvel mediante mandado de despejo, podendo cobrar os valores devidos e danos materiais.

Assim, a atuação preventiva e o controle processual representam diferenciais estratégicos para escritórios que lidam com demandas locatícias em volume.

Ação de despejo: hipóteses e prazos

A ação de despejo, prevista nos arts. 59 a 66 da Lei 8.245/91, permite a retomada do imóvel nas hipóteses de inadimplemento, infração contratual ou término do prazo de locação.

Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9^o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar – se – á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3^o  No caso do inciso IX do § 1^o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

O advogado deve definir corretamente o fundamento da ação, pois cada hipótese possui prazo e rito distintos.

Lei da Locação (Lei 8.245/91): Regras,Prazos e Aplicação Prática para o Advogado

Fundamentos mais comuns

A ação de despejo pode ocorrer em diferentes situações previstas na Lei 8.245/91. A falta de pagamento representa a hipótese mais comum, ocorrendo quando o locatário deixa de quitar o aluguel ou encargos dentro do prazo contratual.

O despejo também pode decorrer de infração contratual ou legal, quando há uso irregular do imóvel, sublocação não autorizada ou danos reiterados à propriedade.

Por fim, a retomada para uso próprio constitui causa legítima para desocupação nas locações residenciais, desde que o locador comprove necessidade pessoal ou familiar de ocupação.

O prazo médio para desocupação varia conforme a complexidade da causa e eventual concessão de liminar, mas as medidas iniciais do advogado influenciam diretamente a celeridade do processo.

Sendo assim, o profissional deve anexar cópia integral do contrato, comprovantes de inadimplência e comunicações prévias, garantindo prova documental robusta e fundamentação clara da causa de pedir.

A ausência de provas pode comprometer o pedido liminar e gerar indeferimento inicial, o que atrasaria a retomada do imóvel e elevaria o prejuízo financeiro do locador.

Liminar de despejo em 15 dias: requisitos objetivos

Nos termos da Lei nº 8.245/91, é possível a concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, desde que o contrato esteja sem garantia vigente, o locador realize o depósito de caução judicial equivalente a três meses de aluguel e o pedido se fundamente em uma das hipóteses previstas no Artigo 59, § 1º.

Essa previsão visa proteger o locador diante do inadimplemento evidente, garantindo celeridade na retomada do imóvel. No entanto, o deferimento da liminar depende do preenchimento cumulativo dos requisitos legais.

O advogado deve demonstrar documentalmente que o contrato não possui fiança, caução ou seguro-fiança ativo, e que o locatário deixou de pagar o aluguel e os encargos da locação.

Ao redigir a petição inicial, o profissional precisa estruturar a narrativa de forma clara e objetiva, destacando:

• O inadimplemento do locatário;
• A ausência de garantia locatícia;
• O depósito da caução judicial;
• E a urgência da desocupação.

Esses elementos formam o núcleo probatório mínimo exigido pela jurisprudência predominante. Os tribunais costumam deferir o pedido liminar quando a documentação está completa e o contrato atende aos requisitos legais.

Dessa forma, a liminar atua como instrumento de eficiência processual, reduz prejuízos ao locador e preserva a função social da propriedade.

Ausência de garantia e caução de três meses

A ausência de garantia locatícia autoriza a liminar de desocupação porque o contrato não conta com reserva de segurança ao locador. Sendo assim, o legislador criou a caução judicial como contrapeso para evitar desequilíbrio entre as partes.

O advogado deve orientar o cliente a preparar o valor da caução antes do ajuizamento, garantindo que a petição inicial seja acompanhada do comprovante de depósito judicial.

A ausência desse depósito pode levar ao indeferimento imediato da liminar.

Checklist probatório e providências iniciais

O sucesso nas ações locatícias depende da organização probatória. O advogado precisa reunir e protocolar todos os documentos essenciais, tanto para fundamentar a causa de pedir quanto para viabilizar o pedido liminar.

Documentos essenciais por cenário

Residenciais:

• Contrato assinado com firma reconhecida;
• Vistoria inicial e comprovante de entrega das chaves;
• Comprovantes de pagamento e inadimplência;
• Notificações extrajudiciais.

Comerciais:

• Contrato com cláusula de finalidade empresarial;
• Provas de exploração do ponto comercial;
• Registro da empresa no endereço locado;
• Cópias de comunicações sobre reajuste ou renovação.

Liminar de despejo:

• Prova da ausência de garantia locatícia;
• Planilha de débitos detalhada;
• Depósito judicial da caução;
• Cópia integral do contrato e documentos pessoais das partes.

O advogado também deve revisar prazos de notificação, recibos e comprovantes de e-mails, que servem como indícios complementares de inadimplemento.

Essa estrutura fortalece o pedido inicial, agiliza o deferimento da liminar e demonstra diligência processual, reforçando a credibilidade técnica perante o juízo.

Dessa forma, o checklist probatório atua como ferramenta estratégica, permitindo controle de riscos, previsibilidade de resultados e segurança jurídica em cada fase da locação.

Perguntas frequentes sobre a Lei da Locação

1. A Lei da Locação se aplica a imóveis rurais?
Não. A Lei 8.245/91 se aplica apenas às locações urbanas, enquanto as locações rurais seguem o Decreto 59.566/1966.

2. O contrato verbal de locação tem validade jurídica?
Sim. O contrato verbal é válido, mas gera insegurança probatória. O contrato escrito facilita a execução e a prova das condições pactuadas.

3. O locador pode exigir mais de uma garantia locatícia?
Não. O artigo 37 proíbe a cumulação de garantias. O locador deve escolher apenas uma modalidade, sob pena de nulidade da cláusula.

4. O locatário pode purgar a mora mais de uma vez?
Não. A purga da mora só é permitida uma vez a cada 24 meses, conforme a Lei 8.245/91.

5. Quando o juiz pode conceder a liminar de despejo?
O juiz concede a liminar quando o contrato não tem garantia ativa, há inadimplemento comprovado e o locador deposita a caução de três meses de aluguel.

6. A vistoria inicial é obrigatória?
A vistoria não é obrigatória, mas protege ambas as partes. Ela comprova o estado do imóvel e evita litígios sobre danos e reparos.

7. O locatário precisa pagar IPTU e condomínio?
Depende. O artigo 23, inciso VIII, permite ao locador transferir ao locatário os encargos ordinários, desde que o contrato preveja expressamente.

8. O advogado pode incluir reajuste anual pelo IGP-M?
Sim, desde que as partes acordem por escrito. O índice de reajuste deve constar no contrato e obedecer às normas vigentes.

Conclusão

A Lei 8.245/91 consolida o equilíbrio entre proteção do locatário e segurança do locador.
Ela estrutura um regime jurídico próprio, que exige atuação técnica, controle de prazos e domínio das garantias contratuais.

O advogado atua como gestor de risco e operador da previsibilidade, garantindo contratos sólidos, prazos controlados e estratégias de despejo juridicamente sustentáveis.

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Dessa forma, o uso estratégico da tecnologia fortalece o exercício da advocacia imobiliária, aumenta a produtividade e mantém a precisão jurídica exigida pela prática forense moderna.

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