Contrato de Compra e Venda de Casa: Cláusulas Essenciais, Documentos e Formalização Segura

O que é contrato de compra e venda de casa e o que ele obriga

O contrato de compra e venda de casa é o instrumento jurídico que formaliza a transferência de um imóvel mediante pagamento de preço certo.

Ele cria obrigações recíprocas entre vendedor e comprador: o primeiro deve entregar o bem livre de ônus e o segundo deve quitar o valor ajustado, observando as condições previstas.

Conforme o art. 481 do Código Civil, a compra e venda se aperfeiçoa com o acordo de vontades sobre a coisa e o preço.

TÍTULO VI
Das Várias Espécies de Contrato

CAPÍTULO I
Da Compra e Venda

Seção I
Disposições Gerais

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Contudo, a propriedade só se transfere com a escritura pública e o registro, conforme os arts. 108 e 1.245 do Código Civil.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 ^o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 ^o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Assim, o contrato particular gera obrigações pessoais, mas não confere domínio até o registro do título no cartório competente.

Desse modo, o contrato funciona como etapa prévia à transferência definitiva, e sua função principal é fixar condições claras sobre valor, prazo, responsabilidades e garantias.

Ao mesmo tempo, ele protege as partes de disputas futuras, permitindo ao advogado atuar de forma preventiva e estratégica.

Dessa forma, o contrato não apenas concretiza a vontade das partes, mas também organiza a execução e a segurança jurídica da operação.

Contrato de Compra e Venda de Casa: Cláusulas Essenciais, Documentos e Formalização Segura

Efeitos entre as partes e limites no contrato de compra e venda de casa

O contrato de compra e venda vincula as partes desde a assinatura, obrigando o vendedor a entregar o imóvel conforme descrito na matrícula e o comprador a pagar o preço nas condições estabelecidas.

Em regra, ele não produz efeitos contra terceiros enquanto não houver registro no cartório de imóveis, conforme o art. 1.227 do Código Civil.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Assim, o contrato particular tem força entre as partes, mas não impede que terceiros adquiram o mesmo bem de boa-fé e registrem primeiro, consolidando a propriedade.

Por isso, o advogado deve verificar a situação registral antes da assinatura, conferindo a matrícula atualizada e eventuais ônus reais.

Em contrapartida, quando o contrato prevê cláusula de promessa de compra e venda com registro, ele pode produzir efeitos reais, conforme o art. 1.417 do Código Civil.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Nesse caso, o comprador obtém direito real à aquisição, o que impede a venda a terceiros e protege o negócio.

Portanto, a eficácia do contrato depende da forma e do registro adotados, e o papel do advogado é orientar a estratégia conforme o valor do bem, a urgência e as condições das partes.

Contrato, promessa, escritura e registro: o que muda em cada etapa

Na prática, o negócio imobiliário se estrutura em quatro etapas complementares: promessa, contrato, escritura e registro. Cada uma tem finalidade distinta e efeitos jurídicos próprios.

A promessa de compra e venda é o instrumento preliminar, que vincula as partes à futura celebração do contrato definitivo.

Ela garante segurança enquanto o comprador obtém financiamento ou o vendedor regulariza a documentação do imóvel.

Conforme os arts. 463 e 464 do Código Civil, o contrato preliminar (promessa de compra e venda), desde que não contenha cláusula de arrependimento, permite que a parte prejudicada exija judicialmente a celebração do contrato definitivo.

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

O contrato definitivo consolida o acordo e define preço, forma de pagamento, entrega da posse e condições suspensivas. Ele formaliza o vínculo obrigacional, mas a transferência da propriedade ainda depende da escritura e do registro.

Quando a escritura é exigida

O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios imobiliários acima de trinta vezes o salário mínimo vigente.

Em regra, ressalvadas exceções legais como os contratos de financiamento bancário, negócios de maior valor devem ser formalizados por escritura pública.

A escritura é o título hábil à transferência, mas só produz efeitos reais com o registro no cartório de imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil.

Negócios de valor inferior, em regra, podem ser firmados por instrumento particular, desde que as partes concordem e o contrato atenda aos requisitos legais.

Ainda assim, a escritura pública é recomendável por garantir autenticidade, segurança e fé pública.

Cláusulas essenciais que não podem faltar no contrato de compra e venda de casa

O contrato de compra e venda de casa precisa conter elementos mínimos para garantir validade e eficácia.
Entre eles, destacam-se: identificação das partes, descrição do imóvel, valor, forma de pagamento, prazos, obrigações e penalidades.

Imóvel (matrícula), preço e pagamento

O contrato deve identificar o imóvel com precisão, incluindo número da matrícula, endereço, área e confrontações.
Essas informações garantem a correspondência entre o bem negociado e o registrado, evitando divergências futuras.

O preço precisa estar claramente definido, indicando valores, parcelas, forma de pagamento e correção monetária.

Quando o pagamento ocorre mediante financiamento bancário, é prudente condicionar a eficácia do contrato à aprovação do crédito, protegendo o comprador.

Posse, prazos, multas e responsabilidades

O contrato também deve definir o momento em que o comprador assume a posse, e quais encargos passam a ser de sua responsabilidade.

Deve-se incluir prazos de entrega, multas por atraso e cláusulas de rescisão, assegurando equilíbrio contratual.

Além disso, a cláusula de responsabilidade por tributos e taxas condominiais evita litígios sobre débitos anteriores à transferência.

Com isso, o advogado garante transparência, reduz riscos e assegura que as partes compreendam integralmente suas obrigações.

Sinal/arras, condições e financiamento no contrato de compra e venda de casa

O sinal, também conhecido como arras, representa um valor pago antecipadamente para confirmar o negócio e vincular as partes ao contrato.

Conforme o art. 417 do Código Civil, o sinal serve como início de pagamento e prova da celebração do contrato, além de gerar consequências em caso de desistência.

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Quando o comprador desiste sem motivo, perde o valor das arras. Se o vendedor se recusa a cumprir o contrato, deve devolver o sinal, conforme o art. 418 do Código Civil.

Art. 418.  Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der:     (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024)   Produção de efeitos

I – por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as;     (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)   Produção de efeitos

II – por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.     (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)   Produção de efeitos

Essa regra equilibra as obrigações e incentiva a execução do contrato com boa-fé.

Em contrapartida, quando o sinal é parcela do preço total, as partes devem declarar expressamente essa natureza no contrato, evitando interpretações divergentes sobre sua função.

Condição suspensiva e prazos de aprovação

A condição suspensiva adia os efeitos do contrato até que o financiamento seja aprovado, conforme o art. 125 do Código Civil.

Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.

Nesse cenário, a venda só se torna eficaz após a aprovação do crédito e assinatura da escritura, garantindo proteção jurídica ao comprador e previsibilidade ao vendedor.

Consequentemente, o advogado deve definir prazo razoável para a aprovação, incluindo cláusula de resolução automática caso o financiamento não seja liberado dentro do período acordado.

Essa precaução evita litígios e bloqueios prolongados da negociação.

No caso de financiamento habitacional, o contrato deve prever a instituição da hipoteca ou alienação fiduciária em favor do credor (fiduciário), conforme o art. 22 da Lei 9.514/1997.

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Esse instrumento assegura ao credor a garantia real do imóvel, reforçando a segurança jurídica de todas as partes envolvidas.

Em síntese, o tratamento correto das arras e das condições contratuais define a estabilidade do negócio e previne conflitos sobre desistência, atraso ou recusa de crédito.

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Checklist de diligência documental antes de assinar

Antes da assinatura, o advogado deve realizar diligência completa sobre o imóvel e as partes envolvidas, garantindo que o contrato de compra e venda de casa seja firmado com segurança e transparência.

Matrícula, ônus, débitos e ocupação

A matrícula atualizada do imóvel constitui o documento central da análise jurídica. Ela comprova a titularidade, revela ônus reais, hipotecas, penhoras e eventuais restrições administrativas.

O advogado deve solicitar certidão recente, emitida pelo cartório de registro de imóveis, com prazo inferior a 30 dias.

Ademais, é essencial verificar se há ações judiciais em andamento que possam atingir o imóvel ou o vendedor, por meio de certidões forenses e fiscais. Essas consultas abrangem a Justiça Federal, Estadual, Trabalhista e os cadastros municipais.

Em contrapartida, a análise da ocupação física do bem também é indispensável. O comprador deve confirmar que o imóvel está desocupado e livre de locações, sob pena de herdar obrigações de terceiros.

O checklist deve incluir:

• Certidões negativas de débitos municipais, IPTU e taxas urbanas;
• Comprovação de quitação condominial;
• Comprovante de pagamento de energia, água e gás;
• Documentos pessoais das partes e comprovantes de estado civil.

Ao final, o advogado organiza esses documentos em dossiê, permitindo revisão cruzada com os dados do contrato e da matrícula.

Além disso, a análise detalhada da matrícula e das certidões demonstra zelo profissional e reforça a segurança do negócio, o que agrega valor à atuação do advogado e à credibilidade da operação.

ITBI, escritura e registro: sequência prática

A transferência definitiva da propriedade depende da sequência correta entre o pagamento do ITBI, a lavratura da escritura e o registro do título no cartório de imóveis. Cada etapa tem função própria e precisa seguir ordem lógica para produzir efeitos jurídicos válidos.

O ITBI é um imposto municipal cujo fato gerador é a transmissão do bem imóvel, devendo ser pago, conforme entendimento do STF, no momento do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, e não necessariamente antes da lavratura da escritura, conforme o art. 35 do Código Tributário Nacional.

Art. 35. O Imposto sobre a Transmissão Inter vivos, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos, de competência dos Municípios e do Distrito Federal, tem como fato gerador:       (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

I – a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;       (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

II – a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;      (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

III – a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II deste caput.       (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

Embora o entendimento dos Tribunais Superiores aponte o registro como o momento do fato gerador, na prática notarial, muitos cartórios ainda condicionam a lavratura da escritura à comprovação do pagamento, sendo prudente verificar a legislação municipal específica.

Após o pagamento do imposto, o próximo passo é a lavratura da escritura pública no cartório de notas. Nessa fase, o tabelião confere os documentos, identifica as partes e formaliza o contrato em instrumento público.

Cautelas com exigências municipais e prova

Alguns municípios exigem certidões adicionais, como comprovação de quitação de IPTU, laudo de habitabilidade e declaração de valor venal atualizado.

O advogado deve verificar previamente as exigências locais e assegurar que todas as condições estejam atendidas antes da lavratura da escritura.

Após a assinatura, o último passo é o registro da escritura no cartório de registro de imóveis competente. Somente com o registro a propriedade se transfere juridicamente ao comprador.

O registro torna o ato público e oponível a terceiros, garantindo segurança jurídica e proteção patrimonial.

Dessa forma, o advogado deve acompanhar a finalização do registro e arquivar o protocolo para confirmar o encerramento da operação imobiliária.

Em resumo, cada etapa depende da anterior e consolida a validade da seguinte, motivo pelo qual a assessoria técnica é indispensável em todo o processo.

Tabela Comparativa

Para visualizar com clareza os efeitos e os riscos de cada etapa da compra e venda imobiliária, veja a tabela comparativa a seguir.

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Riscos comuns no contrato de compra e venda de casa e como o advogado mitiga

Os riscos mais frequentes em contratos de compra e venda de casa surgem da ausência de diligência prévia, de cláusulas mal redigidas e da falta de registro.

Essas falhas podem gerar nulidade, perda do imóvel ou litígios longos e custosos.

O primeiro risco envolve a venda de imóvel com ônus ou pendências judiciais. Quando o comprador não verifica a matrícula e as certidões, pode adquirir bem hipotecado, penhorado ou sujeito a usucapião, o que compromete a posse e o domínio.

O advogado mitiga esse risco com análise registral detalhada e cruzamento de informações fiscais e judiciais. Outro risco recorrente é a falta de clareza contratual sobre o momento da posse e a responsabilidade por encargos.

Quando o contrato não define prazos e obrigações com precisão, surge conflito sobre quem deve pagar tributos e taxas condominiais.

Também merece atenção a ausência de formalização adequada. Negócios celebrados apenas por contrato particular, sem escritura e sem registro, permanecem ineficazes perante terceiros.

Em regra, a falta de registro impede a transferência da propriedade e expõe o comprador ao risco de venda duplicada.

Além disso, o advogado deve acompanhar a etapa fiscal. A falta de pagamento do ITBI ou a quitação incorreta pode inviabilizar o registro e atrasar a conclusão do negócio.

Por fim, a ausência de assessoria técnica adequada compromete a segurança jurídica do contrato. Cada imóvel possui particularidades documentais e urbanísticas, e o advogado especialista em Direito Imobiliário atua para mapear riscos, validar documentos e garantir que o negócio respeite os requisitos legais e formais.

FAQ – Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda de casa

1. O contrato particular transfere a propriedade do imóvel?
Não. O contrato particular gera apenas obrigações entre as partes, mas a propriedade só se transfere com a escritura pública e o registro, conforme o art. 1.245 do Código Civil.

2. É obrigatório fazer escritura pública?
Sim, para imóveis acima de trinta vezes o salário mínimo, conforme o art. 108 do Código Civil.
Negócios de menor valor podem ser formalizados por instrumento particular, mas a escritura continua sendo a forma mais segura.

3. Qual é a diferença entre promessa e contrato de compra e venda?
A promessa de compra e venda obriga as partes a firmar o contrato definitivo, enquanto o contrato formaliza o negócio e fixa as condições de pagamento e entrega.

4. É possível desistir após o pagamento do sinal?
Depende da causa.
Se o comprador desiste sem justificativa, perde as arras.
Se o vendedor descumpre o acordo, deve devolvê-las, conforme o art. 418 do Código Civil.

5. Quem paga o ITBI?
Normalmente, o comprador é responsável pelo ITBI, salvo disposição contratual diferente.

6. O contrato precisa ser registrado no cartório de imóveis?
Sim, para que o comprador se torne proprietário.
Sem o registro, a compra e venda não produz efeitos perante terceiros.

Conclusão

O contrato de compra e venda de casa estrutura juridicamente a transação imobiliária, mas sua validade e eficácia dependem do cumprimento rigoroso das etapas formais.

O advogado atua como elemento central nesse processo, orientando cláusulas, prevenindo riscos e assegurando que cada documento cumpra sua função legal.

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Em resumo, o domínio das etapas contratuais e o uso estratégico da tecnologia jurídica transformam a compra e venda de imóvel em um processo seguro, transparente e juridicamente sustentável, com o advogado no centro da operação, apoiado pela inteligência da Cria.AI.

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