Usucapião: descubra a diferença entre usucapião ordinária e extraordinária

O usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade a partir da posse prolongada e contínua de um bem, desde que atendidos os requisitos previstos em lei. O Código Civil brasileiro estabelece duas modalidades de usucapião: a ordinária e a extraordinária. 

Além de conceitualmente distintas, elas envolvem aspectos práticos diferentes que o advogado precisa dominar para conduzir qualquer processo de regularização de imóvel que parta desse princípio. Por isso, preparamos um artigo didático e esclarecedor sobre o tema.

Conceitos essenciais antes da comparação

Antes de diferenciar a usucapião ordinária da extraordinária, é fundamental compreender alguns conceitos norteadores das demandas jurídicas que envolvem o assunto.

• Posse qualificada e animus domini
  No Direito brasileiro, a aquisição de propriedade por usucapião está associada a elementos que caracterizam a chamada posse qualificada. É quando entra em cena o conceito de animus domini, que pode ser traduzido do latim como “intenção de ser dono”. Ou seja, não basta ocupar o imóvel, é necessário agir como dono, pagando tributos, realizando benfeitorias e demonstrando tal intenção, por meio de outros sinais.
  
• Soma de posses
  O Código Civil permite somar o tempo de posse do antecessor para completar os requisitos do prazo do usucapião, desde que cumpridos os requisitos indicados no artigo 1243.

Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la.

Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos.

• Bens não usucapiáveis

Nem todos os imóveis podem ser objeto em processos de usucapião. Há casos que exigem análise e cumprimento de requisitos bastante específicos — como as áreas de preservação permanente, por exemplo. Além disso, vale mencionar os bens públicos que, em conformidade com a Constituição Federal e o Código Civil brasileiro, não são usucapiáveis.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.

Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

Usucapião extraordinária e ordinária

Tratados alguns princípios fundamentais, já podemos falar sobre essas duas modalidades previstas por lei.

Usucapião extraordinária

Essa é uma categoria regulamentada, fundamentalmente, pelo artigo 1238 do nosso Código Civil, que diz:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A usucapião extraordinária tem como pilar fundamental a posse contínua e pacífica do imóvel por longo período, permitindo regularizar a propriedade mesmo diante da ausência de documentos formais que transfiram a propriedade.

O requisito prático crucial para requerer a usucapião extraordinária é basicamente a posse contínua e sem oposição pelo período de 15 anos, cabendo lembrar que esse prazo pode ser reduzido para 10 anos. Isso acontece, segundo o parágrafo único do artigo 1238 do Código Civil, quando o possuidor estabelece morada habitual no imóvel em questão ou nele tenha realizado obras, ou serviços de caráter produtivo, como a instalação de um pequeno comércio, por exemplo.

Trata-se da aplicação prática do conceito de posse qualificada, do qual tratamos em tópico anterior. Para comprovar tal condição, é fundamental reunir itens como:

• Contas de consumo em nome do possuidor.
• IPTU ou ITR pagos regularmente.
• Testemunhas vizinhas ou da comunidade.
• Recibos de melhorias ou obras realizadas.

Usucapião ordinária

Essa categoria é regulamentada, principalmente, pelo Art. 1242 do Código Civil, que diz:

Art. 1.242 CC. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

O próprio texto do artigo evidencia um ponto de diferença quanto à categoria extraordinária. A usucapião ordinária exige que o possuidor tenha justo título e aja de boa-fé; ou seja, é preciso que exista documento formal e válido de aquisição do imóvel, transferindo legalmente a propriedade do imóvel e legitimando a regularidade da transação.

Além dos elementos de justo título e boa-fé, outro requisito prático crucial para requerer a usucapião ordinária é basicamente a posse pelo período de 10 anos. Esse prazo reduz para cinco anos se cumprido o que determina o parágrafo único do artigo 1242 do Código Civil, em que se lê:

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Para entender e validar o justo título e a boa-fé

O justo título é um documento formal que, se válido, transfere a propriedade do imóvel, podendo ser a escritura pública de compra e venda ou outros instrumentos formais e legais que atestam a transferência de propriedade. Para assegurar que o documento seja válido para a usucapião, é importante que:

• Haja outorgantes corretos e com capacidade jurídica.
• O objeto do título esteja correto e claramente identificado.
• O documento cumpra as exigências formais estabelecidas por lei, para evitar nulidade ou vícios que tornem o título ineficaz.

O conceito de boa-fé refere-se à crença legítima do possuidor de que sua aquisição é válida. Evidências de boa-fé podem incluir:

• Pagamento de tributos (IPTU, ITR).
• Escritura pública ou contrato formal registrado.
• Certidões de matrícula do imóvel e de cancelamento de registros anteriores.
• Ata notarial que comprove posse e moradia.
• Comprovantes de investimentos econômicos no imóvel.

Passo a passo para escolher a melhor modalidade de usucapião

Para determinar se o caso se enquadra melhor na usucapião ordinária ou extraordinária, é possível seguir uma sequência lógica de análise.

1 passo: Verificar fatores impeditivos ou condicionantes

• Trata-se de imóvel não usucapível ou que exige análise e procedimentos específicos?
• Há litígios pendentes, como ações possessórias ou discussões referentes ao registro do imóvel?

2 passo: Mapear a cadeia possessória e o tempo de posse

• Qual a data de início da posse?
• Houve interrupções?
• Há oposição formal ou ações judiciais registradas contra o possuidor?
• É possível somar a posse do antecessor?

3 passo: Avaliar justo título e boa-fé

• Existe documento formal válido que transfira a propriedade?
• Houve cancelamento posterior ou nulidade do registro?
• Que registros — como diligências, pagamentos e certidões — atestam a boa-fé do possuidor?

4 passo: Identificar hipóteses de redução aplicáveis

• Existem elementos que atendem aos requisitos de redução de prazo previstos em lei?

5 passo: Montar o dossiê probatório

• Organize documentos de posse, moradia, obras, título e boa-fé.
• Inclua certidões, ata notarial, fotos datadas e comprovantes de investimento econômico.
• Monte um checklist final para garantir que todos os elementos exigidos para a modalidade escolhida estejam contemplados.

6 passo: Definir via procedimental e instaurar o processo

• É mais conveniente utilizar a via judicial ou extrajudicial?
• Que procedimentos devem ser tomados a partir dessa opção, para instaurar o litígio?

Sobre os procedimentos judicial e extrajudicial

Para apresentar uma perspectiva de resposta à última pergunta do tópico anterior, vamos tratar especificamente das vias judicial e extrajudicial nos processos de usucapião.

Procedimento extrajudicial

É indicado quando há documentação robusta do imóvel, bem como ausência de litígio e anuência entre as partes envolvidas. As principais vantagens são maior celeridade e menor custo.

Requisitos:

• Ata notarial comprovando a posse.
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado.
• Notificações aos confrontantes e certidões negativas.
  

Procedimento judicial

É indicado quando há litígio, dúvidas com relação ao registro, ou falhas documentais difíceis de sanar, bem como na existência de oposição formal ou conflito entre as partes envolvidas.

Dicas estratégicas:

• Antecipar provas testemunhais e periciais.
• Documentar todas as evidências de posse, moradia e obras/serviços produtivos.
• Organizar cronologia clara da posse e ações tomadas para demonstrar boa-fé ou animus domini.

Um adendo importante sobre prazos

O processo de usucapião envolve prazos que variam conforme a modalidade e o caminho procedimental escolhido. Regra geral, a via extrajudicial se resolve em meses, enquanto a judicial pode levar anos. Portanto, é fundamental que o advogado mantenha documentação completa e registros formais de todas as etapas e movimentos do processo.

Além disso, cabe destacar que interrupções e oposições ocorridas durante o litígio — como reintegração de posse — interferem diretamente na solução do processo. Em caso de interrupção da propriedade, por exemplo, a contagem de tempo da posse reinicia.

Usucapião: descubra a diferença entre usucapião ordinária e extraordinária

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